Скрытые угрозы при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка собственной квартиры — это одно из самых значимых и эмоционально насыщенных событий в жизни большинства людей. Долгие годы накоплений, одобрение ипотеки, бесконечные просмотры вариантов, и вот она — квартира мечты. Эйфория от предстоящего новоселья часто притупляет бдительность покупателей, чем активно пользуются как откровенные мошенники, так и просто недобросовестные продавцы.

Рынок вторичной недвижимости таит в себе колоссальное количество подводных камней. Приобретая «квартиру с историей», вы покупаете не только квадратные метры, но и всё юридическое прошлое этого объекта.

Судебная практика изобилует случаями, когда добросовестные покупатели лишались не только приобретенной недвижимости, но и уплаченных за нее денег из-за факторов, которые не были очевидны на первый взгляд.

В этой статье мы подробно и обстоятельно разберем главные скрытые угрозы, которые могут поджидать вас при оформлении сделки купли-продажи квартиры, и объясним, почему стандартной проверки часто бывает недостаточно.

1. Внезапные наследники и «мина замедленного действия» завещаний

Квартира, полученная продавцом по наследству — это один из самых высокорисковых объектов на рынке недвижимости. Согласно закону, наследники должны заявить о своих правах в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя.

Казалось бы, если продавец вступил в наследство год или два назад, покупатель может быть спокоен. Но это опасное заблуждение.

Закон предусматривает возможность восстановления сроков принятия наследства через суд, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти родственника, либо пропустил срок по уважительным причинам (тяжелая болезнь, длительная командировка, проживание в другой стране).

Особую опасность представляют:

• Внебрачные дети наследодателя, которые имеют точно такие же права на имущество, как и дети, рожденные в браке.
• Иждивенцы и нетрудоспособные родственники, которым по закону полагается обязательная доля в наследстве, независимо от того, что было написано в завещании.
• Лица, отбывавшие наказание в местах лишения свободы, которые могут вернуться и потребовать свою долю имущества, реализованного без их ведома.

Если такой «опоздавший» наследник появится и выиграет суд, сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В лучшем случае вас заставят выплатить ему стоимость его доли, в худшем — вы можете лишиться квартиры, а взыскание денег с продавца превратится в многолетнюю и бесперспективную тяжбу.

2. Скрытые супруги и проблемы совместно нажитого имущества

Согласно семейному законодательству, любая недвижимость, приобретенная в период законного брака по возмездным сделкам (покупка, мена), является совместной собственностью супругов, даже если в выписке из реестра прав собственником числится только один из них (например, только муж или только жена).

Скрытая угроза заключается в том, что в паспорте продавца может банально не стоять штамп о браке (паспорт могли поменять, потерять, или штамп просто не поставили).

Если на момент подписания договора купли-продажи не было получено нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу, этот супруг имеет полное право оспорить сделку в суде.

Еще опаснее ситуации с разведенными супругами. Если после развода прошло несколько лет, но раздел имущества не производился документально, бывший муж или жена всё еще сохраняют свои права на половину квартиры.

Многие покупатели ошибочно полагают, что срок исковой давности по разделу имущества составляет 3 года с момента развода. На самом деле срок исковой давности (3 года) исчисляется не с момента расторжения брака, а с того дня, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (то есть о продаже квартиры).

Таким образом, «сюрприз» может всплыть и через 5, и через 10 лет.

3. Лица с правом пожизненного проживания («вечные жильцы»)

Выписка из домовой книги (или справка о зарегистрированных лицах) перед сделкой берется обязательно, чтобы убедиться, что из квартиры все выписаны. Однако даже «чистая» справка не всегда гарантирует отсутствие лиц, имеющих право пользоваться этой жилплощадью.

Главная угроза здесь — это лица, которые на момент приватизации квартиры были в ней прописаны, имели право участвовать в приватизации, но добровольно написали отказ от своей доли в пользу других членов семьи.

По закону, отказываясь от права собственности при приватизации, человек приобретает право пожизненного пользования данным жилым помещением.

Это право не аннулируется при смене собственника. То есть, вы покупаете квартиру, оформляете ее на себя, а человек с правом пожизненного проживания может на абсолютно законных основаниях вселиться в нее через месяц, сломать замки с полицией и жить с вами в одной комнате.

Выписать его без его согласия через суд будет практически невозможно.

К категории лиц, которых сложно или невозможно выселить, также относятся:

• Получатели ренты (если квартира куплена по договору пожизненного содержания с иждивением).
• Лица, которым право проживания предоставлено по завещательному отказу.

4. Недееспособность или ограниченная дееспособность продавца

Сделка, совершенная с человеком, который не способен понимать значение своих действий или руководить ими, признается ничтожной или оспоримой. Если выяснится, что продавец страдает психическим заболеванием, состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) или наркологическом (НД) диспансере, его родственники (или органы опеки) могут потребовать через суд аннулировать продажу.

Опасность кроется в том, что внешне человек может казаться абсолютно адекватным, опрятным и логично рассуждающим.

Болезнь не всегда написана на лице. Особую бдительность нужно проявлять:

• При покупке жилья у пожилых людей (возрастные изменения мозга, деменция). Иногда суды становятся на сторону стариков, даже если те на учете не состояли, но экспертиза докажет, что в момент подписания договора их когнитивные функции были нарушены.
• При сделках с лицами, злоупотребляющими алкоголем (даже если прямо сейчас продавец трезв).

Чтобы обезопасить себя, покупатель должен требовать от продавца предоставления свежих (полученных буквально за пару дней до сделки) справок из ПНД и НД, а на саму сделку, особенно если продавец в почтенном возрасте, приглашать врача-психиатра для проведения медицинского освидетельствования непосредственно перед подписанием договора.

5. Незаконные перепланировки и скрытые технические дефекты

Многие покупатели настолько очарованы свежим ремонтом и удачной планировкой, что забывают сверить реальное расположение стен с техническим паспортом БТИ. Незаконная перепланировка переходит по наследству новому владельцу вместе с квартирой.

Если продавец снес несущую стену, перенес мокрую точку (ванную или кухню) над жилой комнатой соседей снизу или присоединил балкон к жилой площади с демонтажем подоконного блока, узаконить это будет невозможно. Если об этом узнают контролирующие органы (например, по жалобе соседей), вас обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние за ваш счет.

Это колоссальные финансовые затраты, исчисляемые миллионами. Кроме того, квартиры с неузаконенными перепланировками практически невозможно купить в ипотеку — банки тщательно проверяют этот аспект.

Важно понимать, что проверка квартиры должна быть всесторонней, охватывающей как юридические, так и технические аспекты.

Более детальную информацию и пошаговые инструкции о том, как самостоятельно изучить все нюансы выбираемого жилья, можно найти, изучив источник, где подробно описаны алгоритмы действий для покупателей вторичной недвижимости.

6. Материнский (семейный) капитал и ущемление прав несовершеннолетних

Это относительно новая, но крайне коварная угроза на рынке недвижимости. Если продавец когда-либо использовал средства материнского капитала на приобретение данной квартиры или на погашение ипотечного кредита за нее, он по закону был обязан наделить долями всех своих детей.

На практике многие недобросовестные родители этого не делают.

Они закрывают ипотеку с помощью господдержки, снимают обременение банка и продают квартиру, как будто она принадлежит только им. Росреестр при регистрации сделки не проверяет, использовался ли маткапитал.

Угроза для покупателя огромна: прокуратура или органы опеки, обнаружив нарушение прав несовершеннолетних, через суд признают сделку недействительной.

Квартиру вернут продавцу, заставят выделить доли детям, а покупатель встанет в конец очереди кредиторов, пытаясь вернуть свои деньги у людей, которые, скорее всего, их уже потратили. Вычислить использование маткапитала сложно, для этого нужно запрашивать у продавца справку из Социального фонда об остатке средств на счете материнского капитала.

7. Долги, обременения и банкротство физических лиц

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги опасна тем, что долги за капитальный ремонт по закону переходят на нового собственника (в отличие от долгов за воду и свет, которые остаются за прежним владельцем).

Куда страшнее банкротство продавца.

Если выяснится, что в течение трех лет после продажи квартиры продавец был признан банкротом, финансовый управляющий начнет оспаривать все его сделки за этот период. Если суд решит, что квартира была продана по заниженной цене (ниже рыночной более чем на 20-30%) или покупатель знал о финансовых проблемах продавца (например, они являются родственниками), сделку аннулируют.

Квартиру заберут в конкурсную массу для погашения долгов продавца, а покупателя оставят ни с чем.

Выводы

Приобретение квартиры на вторичном рынке — это процесс, требующий почти параноидальной внимательности. Полагаться исключительно на риелтора, нотариуса или ипотечного менеджера банка в корне неверно — их ответственность в случае потери вами титула собственности крайне ограничена и неочевидна.

Сделка купли-продажи должна начинаться с глубокого анализа правоустанавливающих документов, расширенного изучения истории переходов права собственности (особенно если квартира перепродавалась несколько раз за последние пару лет) и проверки личности самого продавца, включая его финансовое положение и семейный статус.

Смотрите также:

Какие документы необходимо собрать сотруднику для подтверждения незаконного увольнения в суде: подробное руководство http://domkrat.org/kakie-dokumentyi-neobhodimo-sobrat-sotrudniku-dlya-podtverzhdeniya-nezakonnogo-uvolneniya-v-sude-podrobnoe-rukovodstvo/.

Интересное по теме: Amazon не спешит выпускать новый смартфон: Панос Панай прокомментировал слухи о преемнике Fire Phone

Советы в статье "Mind Robotics, дочерняя компания Rivian, привлекает ещё $400 млн для развития промышленной робототехники" здесь.

Только въедливый подход, запрос полного пакета справок, выписок и согласий, а в идеале — привлечение независимого профильного юриста по недвижимости, могут дать покупателю уверенность в том, что купленная квартира станет уютным домом, а не источником многолетних судебных кошмаров и финансовых потерь. Будьте бдительны и не экономьте на юридической безопасности.